下面三个案例都来自真实的关店复盘，共同点是：开店时的热闹和关店时的冷清之间，只隔了 12 个月。每一个案例都能对应到一个当时就该看、但没看的数据。
案例一：社区商场二层的正餐，租金占比 22%
位置在某新一线城市的社区型购物中心二层，180㎡，月租 3.6 万，人均 75 元的家常菜。开业前三个月靠商场开业流量做到日均 60 桌，第四个月掉到 35 桌，第八个月跌破 25 桌，第 12 个月关店。
当时该看的数：租金占比。正餐的租金承受上限通常在营业额的 12%–15%，超过 18% 就很难盈利。这家店月租 3.6 万，按 15% 反推需要月营业额 24 万，日均 8000 元、客单 75 元，等于每天要 107 人。而商圈 1 公里内常住人口只有 2.3 万，同品类已有 6 家，这个客流量根本撑不起来。
另一个被忽略的数：二层。社区商场的二层主动线客流通常只有一层的 40%–50%，而正餐又是目的型消费，需要顾客专程上楼。如果一定要在二层做正餐，必须有强引流手段（比如唯一的主力店、或者电梯直达门口），否则租金再便宜也不成立。
案例二：写字楼底商做晚间火锅，客流时段错配
一线城市核心商务区，写字楼底商 220㎡，月租 6.5 万，做人均 110 元的火锅。选址逻辑是「周边 3 公里 20 万白领」，听起来没问题。实际营业后，午市没人（白领中午吃快餐），晚市 7 点后客流断崖，周末几乎为零。
当时该看的数：时段客流结构，而不是总量。商圈测评给的是「这个商圈有多少人」，但没回答「这些人在什么时段出现、愿意为什么消费」。纯写字楼商圈的特征是：工作日午间密度极高、晚间快速衰减、周末接近空城。这类商圈适合快餐、咖啡、便利店，不适合以晚餐和聚餐为主的业态。
判断方法：看商圈内同品类门店的营业时间与评价时间分布。如果 3 公里内的火锅店普遍在 21 点后仍有大量评价，说明这个商圈有夜宵属性；如果同品类门店普遍 21 点打烊，那这个商圈就没有晚间客流，不要赌。
案例三：学校门口做托育，招生周期与政策双重误判
二线城市小学对面 200㎡，做 3–6 岁托育。逻辑是「门口就是小学，生源充足」。实际问题是：小学门口的生源是 6–12 岁，托育的目标是 3–6 岁；而且托育需要资质审批，办证花了 5 个月，错过了秋季招生窗口，第一年只招到 12 个孩子，月收入不够付房租。
当时该看的数：目标客群的实际分布，而不是「附近有学校」。教育类业态的选址，最容易被「附近有学校」误导。正确做法是看 1 公里内目标年龄段的人口：托育看 0–3 岁与 3–6 岁，少儿编程看 6–12 岁，考研培训看高校在校生。不同年龄段对应的小区、幼儿园、小学分布完全不同。
另一个数：办证周期。教育、医疗、餐饮的资质审批周期差异极大（餐饮 1–2 个月，托育 3–6 个月，医疗 6–12 个月）。如果开业时间卡在招生季前，办证周期必须提前算进去，否则装修好了也开不了业，房租照付。
三个案例的共同点
三个店都不是「位置差」，而是业态与位置的匹配度差。位置本身没有好坏，只有「适不适合这个生意」。同样一个社区商场二层，做儿童培训可能活得很好；同样一个写字楼底商，做快餐可能日销过万。
所以选址报告里最该看的不是「这个商圈多少分」，而是「这个商圈和我这个品类匹配吗」。这也是站内把品类参数（客单价、面积、投资区间、业态系数）单独建模的原因：同一个商圈，换个品类，结论可能完全反过来。