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完整版选址报告 · 真实样例

这是「完整版报告」的真实样例：数据口径与生成逻辑和付费报告完全一致，不是拼接的示意图。示例点位取自真实商圈 三里屯（北京市，核心商圈，参考租金 720 元/㎡/月），报告里的圈层点位、竞争结构、投资测算全部按该商圈实时数据算出。下载无需登录、不扣积分。

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示例数据 · 报告编号 SAMPLE-20261101 · 示例条件：餐饮 / 茶饮 / 20–50 万数据来源：merge

三里屯 · 餐饮 / 茶饮 · 20–50 万

分析落点 116.45500, 39.93700 所属商圈：三里屯（北京市）分析半径 3km 品类：餐饮 / 茶饮结构口径：餐饮 · 二级品类预算：20–50 万 2026-11-01 23:28:08

实时数据 SAMPLE-20261101

核心结论餐饮 / 茶饮

商圈能级偏弱（41.4），除非有目的性客流支撑，否则不建议作为首店。机会指数仅 8.7，供给已经比较拥挤。但目标品类样本太少，「机会」与「陷阱」在这个位置很难区分，务必实地验证。按当前租金与人力结构测算无法回本，建议先谈租金或降低面积。

机会指数 8.7/100 需求与供给的相对关系，越高越有利于进场

回本周期不可回本按当前租金与人力，月净利为负

门店竞争 0 家 1km 同品类 · 饱和度 100（越高越拥挤）

租金压力 35.2% 占测算营业额（越高越吃力）

综合能级 41.4C

· 需求45/连锁18/评分17/客流20四项加权，需求项已含规模匹配

需求强度 13.4/100

· 1km同品类密度÷基准620家·km⁻²折算，按可租60㎡做规模匹配修正

竞争强度 100.0/100

· 供给饱和0.72+连锁率0.28加权；1km内79家当量、连锁7.3%

机会指数 8.7/100

· 需求55%+竞争反向45%+评分溢价，叠加预算匹配度修正

投资回收 不可回本

· 投资总额 ÷ 月净利；月净利为负时不可回本

三层圈层规模

按到落点的直线距离统计，含全部业态

500m

35家门店 · 10 个品牌

本层新增 35 家 · 密度 45 /km²

环带密度 45 /km² · 连锁 3 家（9%）

均分 4.58 · 人均 120 元置信度 0.50

1000m

41家门店 · 13 个品牌

本层新增 6 家 · 密度 13 /km²

环带密度 3 /km² · 连锁 3 家（7%）

均分 4.55 · 人均 118 元置信度 0.50

3000m

41家门店 · 13 个品牌

本层新增 0 家 · 密度 2 /km²

环带密度 0 /km² · 连锁 3 家（7%）

均分 4.55 · 人均 118 元置信度 0.50

数据来源 · merge · 统计时间 2026-11-01 22:02:13 · 统计半径 3.2 km · 样本门店 41 家 · 未触及统计上限 · 置信度 500m 0.50 / 1000m 0.50 / 3000m 0.50
「家门店」是统计到的门店条数，「个品牌」是去重后的不同品牌数（麦当劳(国贸店) 与麦当劳(西单店) 算同一品牌）。三层为累计口径，本层新增 = 本层门店数 − 上一层门店数；环带密度只按新增面积计算，所以外层会明显低于内层。置信度按本层门店数量分档，仅用于提示，不参与评分。

区域与商户排行

3km 内 41 个点位 · 500m 网格

高密格子 Top 8按 500m 网格统计点位密度；核密度热力图见「区域热度分布」

点位最密的 8 个格子悬停看均分与客单

1 西南 0.4km 18个 4.55 分 · 111 元/人 · 连锁 11%

2 东南 0.4km 7个 4.52 分 · 134 元/人 · 连锁 14%

3 西北 0.4km 6个 4.66 分 · 107 元/人 · 连锁 0%

4 东北 0.4km 4个 4.75 分 · 154 元/人 · 连锁 0%

5 西 0.8km 2个 4.55 分 · 101 元/人 · 连锁 0%

6 南 0.8km 2个 4.15 分 · 102 元/人 · 连锁 0%

7 南 0.8km 2个 4.45 分 · 125 元/人 · 连锁 0%

点位分布综合热度 Top 24：按评分、连锁占比与客单价加权

连锁品牌个体门店圆越大 = 客单价越高

商户榜 Top 243km 内按综合热度排序；名称为品牌或商户名，同品牌的多家门店会分别列出

#	商户	距离	评分	人均	品类	热度
1	海底捞火锅连锁	10m	4.7	¥120	火锅	84.7
2	识·遇拉丁美洲文化旅行餐厅	784m	5.0	¥146	中式正餐	77.3
3	三酉星·嘉肴伴旨酒	255m	5.0	¥128	中式正餐	74.9
4	庆春朴门	103m	5.0	¥100	中式正餐	71.2
5	酬板前寿司 OMAKASE	29m	4.7	¥450	异国料理	70.8
6	元古雲境	158m	4.7	¥206	中式正餐	70.8
7	The boots泥靴Get hol… the boots 泥靴	181m	4.7	¥143	中式正餐	67.7
8	庆春朴门	135m	4.8	¥104	中式正餐	67.2
9	文三里屯面馆三里屯面馆	36m	5.0	¥64	快餐简餐	66.4
10	y Spanish Table	150m	4.6	¥259	餐饮	66.2
11	% Arabica阿拉比卡咖啡连锁	151m	4.5	¥41	咖啡	65.0
12	曲廊院·茶食	8m	4.6	¥151	中式正餐	64.2
13	LE COQ 大公鸡小酒馆	170m	4.6	¥150	休闲娱乐	64.0
14	蘇飯	27m	4.7	¥104	快餐简餐	62.5
15	牛王进京	41m	4.7	¥104	中式正餐	62.5
16	婕·割烹烧鸟omakese·Yaki…	133m	4.5	¥388	餐饮	61.5
17	锦边炉·糟粕醋火锅锦边炉	346m	4.5	¥166	中式正餐	61.5
18	Q MEX库迈墨西哥餐吧 Q Mex	586m	4.5	¥165	中式正餐	61.4
19	鳥梵·YAKIYAKI&烧鸟·酒场	24m	4.6	¥129	中式正餐	61.2
20	星巴克连锁	2m	4.4	¥30	咖啡	58.9
21	Vivienne Westwood	175m	4.6	—	餐饮	56.2
22	面包会有的	145m	4.7	¥55	烘焙甜品	56.1
23	AMAM LONBAKERY TOW…	175m	4.6	¥52	烘焙甜品	51.1
24	京瓷铜锅涮肉·烧烤·羊蝎子	113m	4.5	¥59	火锅	47.4

距离为到落点的直线距离；评分/人均取自平台，缺失时显示「—」（不按 0 参与平均）。

连锁品牌分布柱长 = 3km 内门店数，按门店数排序

该筛选下没有连锁品牌

客单榜柱 = 门店数（左轴），折线 = 平均客单（右轴）

口径：全部榜单固定按 3km 圈层统计，与上方「三层圈层规模」同源；热度按评分、连锁品牌与客单价加权（评分反映口碑，连锁反映选址与供应链能力，客单反映客群消费力）。筛选只作用于本板块，不改变报告正文的任何评分。

五维能力雷达

本点位 · 1km 圈层连锁率

需求强度 13.4/100

竞争强度 100.0/100

机会指数 8.7/100

综合指数 41.4/100

连锁率 7.3%

口径与上方指标卡一致；连锁率取 1km 圈层连锁门店占比。越靠外越强，形状比面积更好读 —— 需求高但竞争也高时，图会明显向右上偏。本图只有本点位一组：同城均值基准尚未接入，暂不做横向对比。

目标品类竞争

1km 圈层

同类门店数0 家

3km 内同类门店0 家

占全部业态比重0.0%

相对饱和度0.00 倍

同类平均评分0.00

同类人均消费0 元

连锁化率0%

品类结构

1km 内 · 餐饮二级品类

1km 内属于「餐饮」的 4 家门店，占全部业态的 9.8%；下表按二级品类拆分内部结构，不再混入其他业态。

餐饮 4 家 · 100.0%

品类数据明细

1km 内 · 餐饮二级品类各品类 · 按门店数降序 · 共 4 家

门店数 · 1km 0家 3km 内 0 家

连锁率 0.0% 连锁 0 家 · 个体 0 家

平均评分 — 这家店没有可用的评分样本

平均客单价 — 平台未返回客单价

竞争强度 100.0/100 当量 79.2 家 · 1km / 3km 均缺样本，按基准密度兜底

相对饱和度 0.00倍 占全部业态 0.0% · 比全部业态平均密度低 100%

评分分档0 家有评分

四档合计 0 家。分档按门店自身评分归入（边界 4.6 / 4.3 / 4.0 分，含下界不含上界），不按品牌平均。

客单价分档0 家有客单

四档合计 0 家。客单价取平台人均消费（边界 20 / 50 / 100 元），未含套餐折扣。

连锁 / 个体构成共 0 家

这份数据里没有连锁标记

连锁率 0.0%。连锁占比高＝进场就要和成熟供应链拼价格；个体为主＝拼的是位置与差异化。

口径：1km 圈层内、按站内二级品类归并、共 0 家门店；无评分 / 无客单价的门店不计入分档，单独计数（本份：无评分 0 家、无客单价 0 家）。

同商圈各品类构成餐饮二级品类内部 · 以下 1 个品类合计 4 家

品类	门店数	门店占比	连锁率	平均评分	客单价(元)	月订单(估)	月营业额(估)
餐饮	4	100.0%	0.0%	4.55	¥229	1,323	¥303,333

月订单 = 门店数 × 品类日均单量基准 × 评分系数 × 30；仅供参考。日均单量基准 = 2,500 元/店/日 ÷ 客单价（限 8–200 单/日），评分系数 = 平均评分 ÷ 4.5（限 0.7–1.2）；月营业额 = 月订单 × 客单价。门店数、占比、连锁率、评分、客单价均为 1km 圈层实测统计，且只统计餐饮二级品类内部（分母为该口径门店数，不是全部业态）。

投资测算

按月摊算

投资总额28 万元区间 15–40 万

规划面积60 ㎡

参考租金720 元/㎡/月

· 商圈实测 720 元/㎡/月 × 可租 60㎡（三里屯）

月租金43,200 元

用工4 人 / 24,800 元

月折旧5,729 元

刚性支出（月）73,729 元租金 + 人力 + 折旧

变动费用（月）14,727 元水电、推广、税费，随营业额浮动

月支出合计88,456 元

· 刚性＝租金+人力+折旧；变动＝营业额×12%（水电推广税费）

经营测算

推算值，非实测

坪效基准126.0 元/㎡/日

毛利率60%

客单价18 元

保本营业额153,602 元/月

保本单量284 单/日

测算营业额122,723 元/月

测算净利-14,822 元/月

净利率-12.1%

止损营业额176,642 元/月

风险提示

按数据自动生成，共 6 条

! 商圈客流基础偏弱　1km 内活跃商户点位密度 13.1 个/km²，低于成熟商圈基准。如果没有稳定的目的性客流（写字楼、学校、医院、交通枢纽），仅靠路过客很难支撑。

! 同类竞争已经过热　目标品类 1km 内 0 家，占全部业态的 0%（全部业态平均份额约 4.5%）。进入后大概率陷入价格战，需有明确差异化。

· 该品类在此处样本过少　1km 内同类门店仅 0 家，无法判断是需求空白还是需求不存在。建议实地踩点，对比工作日与周末的客流差异。

! 按当前模型测算无法回本　预估月净利为 -14,822 元。在现有租金与人力结构下，这个位置做该品类不具备经济性，应先谈租或换品类。

· 租金处于高位　测算口径租金 720 元/㎡/月（商圈实测），租金占预估营业额 35.2%，议价空间决定项目成败。

· 连锁化程度低　周边连锁门店占比 7.3%，以个体经营为主。好处是竞争不规范、存在机会；坏处是缺乏成熟供应链接入。

选址体检

10 项可算 · 9 项须现场核实

45/100

高风险

10 项可核，5 项触红线；9 项须现场核实

成本结构 4/5 项可核

租金占比 35.2% · 占上限 154.2%

本商圈参考租金 720 元/㎡/月（全城 7 个商圈中第 1 高，租金分位 92.9%，即比全城 92.9% 的商圈贵），同城 5 个核心级商圈均值 628 元/㎡/月；规划 60㎡，月租 4.32 万 ÷ 测算营业额 12.27 万 = 35.2%（租金吃掉毛利 58.7%）；该品类毛利率 60.0%，租金占比上限 = 毛利率 × 45% × 分位修正 0.85 = 22.8%，实测占上限的 154.2%；按月租绝对值校核：可承受月租 1.78 万（营业额 ×（毛利率 60.0% − 变动费用 12.0%）− 人力 2.48 万 − 折旧 0.57 万 − 回本目标净利 10580 元），实测月租是其 242.7%；三档口径：≤上限 85% 正常、85%–100% 需关注、>100% 触红线

租金已越过这个点位能承受的上限（22.8% / 1.78 万）：先把月租压到 1.78 万以内（面积从 60㎡缩到 25㎡），或换毛利率更高的品类，再谈签约

综合成本占比 72.1% · 净利率 -12.1 个点

月综合成本 8.85 万＝刚性 7.37 万（租金 4.32 万 + 人力 2.48 万 + 折旧 0.57 万）＋变动费用 1.47 万，÷ 营业额 12.27 万 = 72.1%；该品类毛利率 60.0%，成本占比达到毛利率时净利恰好为零（保本线 60.0%），本项取毛利率的 80%（48.0%）为安全线、95%（57.0%）为警戒线，实测 72.1% 对应净利率 -12.1 个点

综合成本占去营业额 72.1%，净利只剩 -12.1 个点；先砍人力编制（当前 2.48 万）或缩面积，别靠加投广告救

回本周期 vs 合同期不可回本

按当前租金与人力结构，月净利为 -1.48 万，投入 27.50 万没有回收路径；本项预警线 = clamp(0.92 − 0.0055 × 36, 0.45, 0.80) = 72.2%，净利为负时连一个月都收不回，直接触红线

这个位置做该品类不具备经济性：先谈租或换品类，否则合同期内持续亏损

押金与装修资金占用押金 12.96 万 · 锁定 40.46 万

3 个月押金 12.96 万 + 装修设备 27.50 万 = 40.46 万锁定；押金占初始投资 47.1%；净利为负，押金与装修投入在合同期内没有回收路径

押金相当于无法用净利覆盖，谈押金月数与付款节奏（押二付三、分期）比谈单价更能救现金流

租约递增条款待核实

报告只知道合同期 36 个月；年递增比例、免租期天数、物业费口径，平台数据里没有（本项无阈值可推算：递增写在合同里，只能谈）

问清三件事：①年递增比例（超过 5%/年要重谈，等于每年吃掉一个月的安全边际）②免租期（装修期至少争取 30–60 天）③物业费与推广费是否另计

客流与动线 2/4 项可核

商圈类型与经营时段匹配办公 · 餐饮

写字楼商圈周末与晚间客流通常掉四到六成，堂食模型容易被工作日的午市数据骗过去（按商圈类型经验表匹配，报告不含分时客流）

按「只有半天生意」重算人力和面积：写字楼店白天排班、晚上关店，别按商圈店配两班人

临街位置可达性折损系数 1.00 · 折算 12.27 万

临主街可达性折损系数 1.00；预估营业额 12.27 万 × 1.00 = 12.27 万（仅提示，未改动报告测算）

临主街，可达性不折损；签约前仍要确认门口能否停车、有没有护栏隔断

隔离带 / 单行道 / 高架遮挡待核实

平台只给直线距离，看不到隔离带、单行道、高架桥、围栏 —— 直线 200 米可能要绕 600 米

亲自走一遍「地铁口 → 店门口」：数几个红绿灯、要不要过天桥、雨天有没有遮挡、外卖骑手能不能临时停

门头可见性与进店动线待核实

门头宽度、遮挡物、台阶、隔壁是否挡视线，地图点位和照片都给不出

站到马路对面拍一张门头照；确认招牌可做尺寸与审批、进店是否要上台阶、有没有绿化或电线杆挡视线

竞争格局 1/4 项可核

同业态密度 1km 内 0 家同类

1km 内没有同类门店，无法区分「需求空白」和「需求不存在」

实地数一周的客流：如果同类店在 3km 内活得很好而这里没有，才可能是空白

与周边同业态评分差距无同类评分

1km 内没有可比的同类门店评分数据

实地看同类店在大众点评的评分与评价数，评价数少于 200 条的门店数据不可信

连锁品牌占比 0.0%

1km 内同类 0 家中连锁占 0.0%；本商圈全业态连锁率 7.3%，同类是它的 0.00 倍（区间：≤1.0 倍说明这个细分业态还没被品牌占满、1.0–1.35 倍需关注、>1.35 倍说明品牌已经把这档生意抢走）；绝对兜底：连锁率 40.0% 以下正常、65.0% 以上基本是连锁战场

连锁化程度不高，个体店仍有价格与灵活度优势

竞品开关店动态待核实

平台只能看到「现在开着」的店，看不到已签约未开业、已贴撤店通知、以及正在转让的铺面

数空铺与围挡：同一排铺面 3 个月换了几块招牌；问保安保洁最近关了什么店；看外卖平台同类店月售低于 30 单的有几家 —— 那是最诚实的客流数据

合规与工程 0/3 项可核

排烟与燃气条件不确定

排烟管道与燃气接入情况平台查不到，这一项决定餐饮能不能做，不能靠猜

问物业三句话：有没有独立排烟管道井？能否接燃气？楼顶有没有指定排放口？

居民楼下餐饮禁设 / 环保投诉待核实

楼上是否有住宅、房屋用途是否允许餐饮、隔油池与污水排放条件，平台数据都看不到

看房产证用途与楼上业态；居民楼底层餐饮要过环评与邻居签字，先问清当地是否禁设、再问隔油池和排烟朝向，别等装修完被投诉停工

消防疏散与用电增容待核实

消防疏散宽度、喷淋烟感现状、商铺供电容量都要看现场图纸，报告无法判断

向物业要三样东西：①消防验收/备案文件与疏散通道图 ②商铺供电容量（kW）与增容费用 ③排烟管道井位置与尺寸

数据可信度 3/3 项可核

门店数量是否足够 1km 41 个点位

1km 圈层 41 个活跃点位，3km 圈层 41 个；未选具体品类（同类份额不可算），本项退回绝对家数区间：200 个以上正常、100–200 个需关注、100 个以下误差会明显放大

门店偏少，结论按「方向」用，不要按小数点用；实地客流比这组数字更重要

真实数据占比 100.0% 真实

3km 圈层 41 条点位中真实数据 41 条、基准值 0 条（区间：≥90% 可作签约依据、60%–90% 只能当方向、60% 以下只能验证流程）

数据以真实抓取为主，可以按报告结论做判断

3km 圈层是否截断未截断

3km 圈层未达统计上限（41 条），商圈体量统计完整

数据完整，可直接用于商圈体量对比

带去看铺的核实清单共 9 项，报告算不出来的都在这里

租约递增条款成本结构问清三件事：①年递增比例（超过 5%/年要重谈，等于每年吃掉一个月的安全边际）②免租期（装修期至少争取 30–60 天）③物业费与推广费是否另计
隔离带 / 单行道 / 高架遮挡客流与动线亲自走一遍「地铁口 → 店门口」：数几个红绿灯、要不要过天桥、雨天有没有遮挡、外卖骑手能不能临时停
门头可见性与进店动线客流与动线站到马路对面拍一张门头照；确认招牌可做尺寸与审批、进店是否要上台阶、有没有绿化或电线杆挡视线
同业态密度竞争格局实地数一周的客流：如果同类店在 3km 内活得很好而这里没有，才可能是空白
与周边同业态评分差距竞争格局实地看同类店在大众点评的评分与评价数，评价数少于 200 条的门店数据不可信
竞品开关店动态竞争格局数空铺与围挡：同一排铺面 3 个月换了几块招牌；问保安保洁最近关了什么店；看外卖平台同类店月售低于 30 单的有几家 —— 那是最诚实的客流数据
排烟与燃气条件合规与工程问物业三句话：有没有独立排烟管道井？能否接燃气？楼顶有没有指定排放口？
居民楼下餐饮禁设 / 环保投诉合规与工程看房产证用途与楼上业态；居民楼底层餐饮要过环评与邻居签字，先问清当地是否禁设、再问隔油池和排烟朝向，别等装修完被投诉停工
消防疏散与用电增容合规与工程向物业要三样东西：①消防验收/备案文件与疏散通道图 ②商铺供电容量（kW）与增容费用 ③排烟管道井位置与尺寸

计算口径

可以拿去逐条对账

·需求密度基准：1km 内每 km² 620 个活跃商户点位视为成熟核心商圈（按地图平台可返回量级校准）

·竞争度：同业态门店占比相对于「全部业态平均份额」的偏离程度，非绝对数量；同圈层竞品数按面积匹配度折算当量

·租金三级取数：商圈实测 avg_rent → 同城商圈中位数 → 城市分级（一线×3.2 / 省会计划单列×1.6 / 地级×1.0 / 县级×0.55，基准 180 元/㎡/月），最终钳在 30~1500 元/㎡/月

·可租面积 = min（商圈典型店位面积，预算 × 租金占比上限 ÷ 租金单价，品类建议面积上限），取整到 5㎡；租金占比上限按品类取 14%~22%

·毛利率与坪效按一级业态取经验值：餐饮 60%/105 元、零售 30%/85 元、美业 75%/62 元（元/㎡/日），再按品类系数 1.2 修正

·人力成本按每 16 ㎡配 1 人、人均 6200 元/月（含社保摊销），最低 2 人

·刚性支出只含租金、人力、折旧摊销；水电燃气 4% + 推广 3% + 杂费损耗 2% + 税费 3% 合计 12% 单列为变动费用（随营业额走）

·投资额按 48 个月折旧计入月成本，且不超过所选预算上限

·营业额为「坪效 × 面积 × 需求系数 × 竞争折损」的推算值，不是实测流水

·客群结构由周边门店客单价分档代理，不是人口普查数据

·3km 圈层若标记为「已达上限」，表示达到单次统计上限，该圈层总数偏保守

数据源：merge · 报告编号 SAMPLE-20261101 · 生成于 2026-11-01 23:28:08

本文件由选址助手生成，用于展示完整版报告的章节结构与计算口径。所有指标基于地图开放平台周边点位统计与公开行业经验值推算，不代表任何实际经营承诺；正式报告会按你选择的商圈、品类与预算重新取数计算，结论与示例无关。